서울 전역·경기 핵심지까지 토허제로… 이제는 ‘현금 시대’입니다

 

정부가 10월 15일, ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다.
이번 조치는 단순한 규제 복원이 아니라, 수도권 전체를 다시 규제권역으로 묶은 초강도 대책입니다.
서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 주요 도시가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 재지정되었고,
여기에 토지거래허가구역(토허 구역)까지 확대되었습니다.

사상 처음으로 서울 전역이 토허 구역으로 묶인 것입니다.
갭투자는 사실상 금지되었고, 전세를 끼고 집을 사는 행위는 모두 불가능해집니다.
주택담보대출 규제도 한층 강화되어, 25억 원이 넘는 아파트는 최대 2억 원까지만 대출이 허용됩니다.

이제 수도권 주택시장은, 말 그대로 ‘현금 부자만 접근 가능한 시장’으로 변했습니다.

https://www.joongang.co.kr/article/25373871

서울 전역∙경기 12곳 토허제로 묶는다…25억 넘는 집 대출 최대 2억 | 중앙일보

 

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3번째 부동산 대책, 정부의 조급함이 읽힙니다

이재명 정부는 이미 두 차례 부동산 대책을 내놨습니다.
6월 27일의 대출 규제(6·27 대책),
9월 7일의 공급 대책(9·7 대책)이 그 예입니다.
하지만 서울과 경기 남부 지역의 집값 상승세는 멈추지 않았습니다.

마포·성동구 등 ‘한강벨트’ 지역은 2~3개월 만에 매매가격이 2억~3억 원씩 올랐고,
분당·과천 등 경기 남부 재건축 단지는 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰리며 과열됐습니다.
정부는 결국 “단기 투기 차단”이라는 목표 아래, 세 번째 칼을 꺼내든 것입니다.

이런 속도는 전례가 없습니다.
불과 넉 달 사이, 공급·대출·거래를 모두 묶는 ‘삼중 규제’가 완성된 셈입니다.

출처 - 중앙일보 뉴스본문(연합뉴스 제공)

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갭투자 금지, 실수요까지 막을 수 있습니다

토허 구역으로 지정되면 전세를 끼고 집을 살 수 없습니다.
주택을 매입하려면 전체 금액 대부분을 본인 자금으로 마련해야 하고,
거주 요건(2년 실거주)까지 충족해야 합니다.

결국 ‘투기 차단’의 목적은 달성할 수 있겠지만,
실수요자도 함께 묶이는 부작용이 발생합니다.

예를 들어 30~40대 맞벌이 부부나 신혼가구처럼
전세 기간 중 미리 매입을 준비하던 사람들도 이번 규제의 대상이 됩니다.
이들에게 전세를 낀 매입은 투기가 아니라 합리적 내 집 마련이었습니다.

결국 정부의 이번 조치는 “투기 억제”라는 명분 아래,
실수요자의 사다리까지 걷어차는 결과로 이어질 가능성이 높습니다.

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대출 규제, 사실상 ‘현금 부자만 집을 사는 세상’

이번 대책은 대출 한도를 금액별로 차등화했습니다.
수도권 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소되었고,
금액에 따라 최대 한도가 달라졌습니다.

• 15억 원 이하 아파트: 최대 6억 원
• 15억~25억 원: 최대 4억 원
• 25억 원 초과: 최대 2억 원

예를 들어 마포구의 20억 원대 아파트를 매입하려면,
전세보증금 12억 원을 끼고 나머지 8억 원만 마련하면 됐던 과거와 달리,
이제는 대출이 4억 원밖에 안 되어 현금이 최소 16억 원 이상 필요합니다.

시장에서는 “이제는 정말 현금 부자만 집을 살 수 있는 세상”이라는 말이 나옵니다.
이 규제는 투기 수요보다 중산층 실수요자의 구매력을 더 크게 제한합니다.

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정책의 일관성, 또 무너졌습니다

이번 규제는 불과 1년 전 완화 조치와 정반대 방향입니다.
윤석열 정부 시절에는 거래 활성화를 위해 서울 대부분의 규제가 해제되었고,
당시의 논리는 “거래가 막히면 시장이 더 경직된다”였습니다.

그런데 이제 같은 시장에 대해 “거래를 멈춰야 안정된다”고 말합니다.
정책의 방향이 이렇게 빠르게 바뀌면 시장의 신뢰는 무너집니다.
사람들은 정부의 선의보다 일관성을 더 신뢰합니다.

지금 시장은 정부의 의도를 믿지 않습니다.
“이번엔 정말 규제 기조로 가는 건가?”라는 의문이 남습니다.
정책 신호가 오락가락하면, 시장은 반응하지 않습니다.
투자자도, 실수요자도, 건설사도 모두 관망세로 돌아섭니다.

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공급은 멈췄는데, 금융만 조입니다

정부는 9월 7일 ‘공급 대책’을 내놓으며
신규 택지 발굴과 재건축 인센티브 확대를 약속했습니다.
하지만 실제 사업 계획이나 일정은 아직 가시화되지 않았습니다.

공급이 멈춘 상태에서 금융만 조이면,
시장은 ‘수요·공급 동시 경색’에 빠집니다.
거래는 줄고, 전세시장 불안은 커집니다.

정책은 순서가 중요합니다.
공급 신뢰가 확보된 뒤 금융 규제가 병행되어야 합니다.
지금처럼 순서가 뒤바뀌면,
‘조여도 효과 없고, 풀면 더 위험한’ 상황이 반복됩니다.

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수도권 전역, 풍선효과의 새로운 출발점

규제가 강화된 지역의 자금은 비규제 지역으로 이동합니다.
이번에도 같은 패턴이 반복되고 있습니다.
이미 인천, 평택, 세종 등 일부 지역의 거래가 늘고 있습니다.
이른바 ‘풍선효과’가 시작된 것입니다.

서울을 잡겠다고 만든 정책이
결국 수도권 외곽을 자극하는 결과를 낳을 수 있습니다.
부동산은 심리의 시장입니다.
돈은 통제보다 흐름을 택합니다.

이제 부동산 정책은 ‘서울 중심 시야’에서 벗어나 전국 단위의 연동 구조를 고려해야 합니다.

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정부가 통제하지 못하는 변수, ‘심리’

정부는 여전히 정책으로 시장을 통제할 수 있다고 믿는 듯합니다.
하지만 지난 몇 년간의 경험은 그렇지 않았습니다.
금리를 올리면 거래는 얼어붙었고, 내리면 즉시 가격이 반등했습니다.
정책보다 빠른 것은 사람들의 심리와 자금의 이동입니다.

이제 필요한 것은 정책의 방향성과 예측 가능성입니다.
언제 어떤 조건에서 규제가 완화되고, 언제 다시 강화되는지
시장에 명확한 신호를 주는 것이 진정한 안정입니다.

지금처럼 갑작스러운 급선회는 단기 충격만 줄 뿐,
근본적인 안정에는 도움이 되지 않습니다.

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세상읽기 한 줄 정리

이번 10·15 부동산 대책은
잘한 방향, 그러나 아쉬운 방식이었습니다.

서울과 수도권의 투기적 열기를 잠재우겠다는 의지는 분명했지만,
그 과정에서 실수요자, 특히 중산층의 내 집 마련 기회까지 함께 막았습니다.
정책은 ‘억제’가 아니라 ‘균형’을 지향해야 합니다.

지금 시장에 필요한 것은
더 강한 규제가 아니라 예측 가능한 신뢰, 공급의 가시성,
그리고 실수요자를 위한 맞춤형 금융 완화입니다.

 

세상읽기 인사이트

• 부동산 시장 안정의 핵심은 ‘정책의 일관성’입니다.
• 투기 억제와 실수요 보호는 분리 설계되어야 합니다.
• 공급 신뢰가 확보되지 않은 규제는 시장 왜곡만 남깁니다.
• 부동산은 심리의 시장이며, 신뢰가 최고의 규제입니다.